Balkonun Odaya Katılması İçin Oybirliği Şartı: Yargıtay’dan Emsal Karar

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 02.05.2016 tarihli ve E. 2015/9972, K. 2016/7042 sayılı kararında, balkon ile odalar arasındaki duvarın yıkılarak balkonun kapalı alana dâhil edilmesinin, mimari proje değişikliği niteliğinde olduğunu ve bu tür bir değişikliğin kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri karar doğrultusunda yapılabileceğini hükme bağlamıştır.

Karara göre, bir binanın ortak mimari yapısını etkileyen değişiklikler, sadece ilgili bağımsız bölüm sahibinin tasarrufuna bırakılmamış, tüm kat maliklerinin haklarını ilgilendirdiği için oybirliği şartına bağlanmıştır. Bu tür değişikliklerin, bina estetiğini, taşıyıcı sistemleri veya ortak alanlara düşen hakları etkileyebileceği gerekçesiyle, ilgili apartman veya site yönetiminden izin alınması ve gerekli belediye onaylarının sağlanması gerektiği vurgulanmıştır.

Bu karar, özellikle apartman veya sitelerde bağımsız bölüm sahiplerinin ortak yapı üzerinde yapacakları değişiklikler konusunda dikkatli olmaları gerektiğini göstermektedir. Aksi takdirde, oybirliği sağlanmadan gerçekleştirilen proje değişiklikleri, diğer kat maliklerinin itirazı üzerine hukuki yaptırımlarla karşılaşabilir ve eski haline getirme yükümlülüğü doğabilir.

Odalar ile balkon arasındaki duvarın yıkılıp kullanılması mimari proje değişikliği gerektirir ve ancak kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri kararla mümkündür. Yargıtay 18. HD, E. 2015/9972, K. 2016/7042, 02.05.2016

KARAR:

Dava dilekçesinde, projeye aykırılığın eski hale getirilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Y A R G I T A Y K A R A R I

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Davacı vekili dava dilekçesinde, davalılar tarafından yapılan projeye aykırılıkların giderilmesini istemiş, mahkemece 4/5 çoğunluk olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Balkonların kapatılması Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesi gereği 4/5 çoğunluk ile mümkün ise de bu durum balkonun kapalı alan haline getirilmesine ilişkin olup, odalar ile balkon arasındaki duvarın yıkılıp kullanılması mimari proje değişikliği gerektirir ve ancak kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri kararla mümkündür.

1-Somut olayda A blok 10 nolu ve C blok 12 nolu bağımsız bölüm malikleri dışındaki davalılar mevcut olan projeden balkon kapatılarak kullanılmış, eklentisi olan oda ile bir bütün haline getirilmediği için verilen kararda bir isabetsizlik bulunmadığından mahkeme kararının bu bağımsız bölümler yönünden onanmasına,

2-A blok 10 nolu ve C blok 12 nolu bağımsız bölüm malikleri bilirkişi raporuna göre salon ile teras arasındaki duvarın kaldırılması suretiyle tek bir hacim halinde bağımsız bölüme katılarak kullanılmaktadır. Bu durum ana taşınmazda proje değişikliğini gerektirmekte olup, kat maliklerinin oybirliği ile aldığı herhangi bir karar da dosyaya sunulmamıştır. Buna göre mahkemece teras ile salon arasındaki duvarın projeye uygun yaptırılarak eski hale getirilmesine karar verilmesi gerekirken bu bağımsız bölümler yönünden davanın tamamen reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile şimdilik diğer yönleri incelenmeksizin hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, işbu kararın tebliğinden itibaren onbeş gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 02.05.2016 gününde oybirliğiyle karar verildi.