İhtar Süresine Uyulmadı: Tahliye Davası Reddedildi

Kira sözleşmelerinde, taraflar sözleşme özgürlüğü çerçevesinde genel yasal hükümlerin dışında özel bildirim ve yenileme koşulları kararlaştırabilirler. Bu tür özel düzenlemeler, taraflar arasında bağlayıcı nitelik taşır ve kira ilişkisinin sona erdirilmesi ya da devamı noktasında belirleyici olur.

Tekirdağ Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesi'nin 13.06.2025 tarihli, 2025/681 E. – 2025/990 K. sayılı kararı bu hususta önemli bir örnek teşkil etmektedir. Karara konu somut olayda; taraflar arasında 01.01.2023 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli bir kira sözleşmesi mevcut olup, sözleşmenin “özel koşullar” başlığı altındaki 19. maddesinde “kira kontratının sona ermeden 1 ay evvel tarafların yazılı olarak bildirimde bulunmamaları halinde sözleşmenin yenilenmiş sayılacağı” açıkça hükme bağlanmıştır.

Ancak kiraya veren tarafından, sözleşme süresinin bitimine 1 aydan daha kısa bir süre kala, 07.12.2023 tarihinde ihtarname keşide edilmiş ve bu ihtarname kira dönemi yenilendikten sonra, 04.01.2024 tarihinde kiracıya tebliğ edilmiştir. Bu durumda, sözleşmede açıkça kararlaştırılan “süresinde bildirim” koşulu yerine getirilmemiştir.

Tekirdağ BAM, bu özel hükmün tarafları bağlayıcı olduğuna hükmederek, ihtar şartına uyulmaksızın açılan davanın süresinde olmadığı ve bu nedenle reddine karar verilmesi gerektiği sonucuna ulaşmıştır. Bu değerlendirme, Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarıyla da birebir örtüşmektedir. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeye konulan özel ihtar sürelerinin, Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinden ayrı ve geçerli birer sözleşme hükmü olduğu, içtihatlarda da kabul görmektedir.

Sonuç olarak, kira sözleşmelerinde yer alan özel bildirim sürelerine riayet edilmesi yalnızca bir şekil şartı değil, aynı zamanda yenileme iradesinin anlaşılmasında esaslı bir unsur olarak değerlendirilmekte olup; kiraya verenin, süresinde ihtarda bulunmaksızın sözleşmenin sona erdiğini ileri sürmesi hukuk düzeni tarafından korunmamaktadır.

İÇTİHAT METNİ:

T.C.

TEKİRDAĞ

BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ

 2. HUKUK DAİRESİ

DOSYA NO : 2025/681 

KARAR NO : 2025/990

KARAR TARİHİ : 13/06/2025

T Ü R K  M İ L L E T İ  A D I N A

B Ö LGE ADLİYE MAHKEMESİ   K A R A R I

DAVA : Kiralananın Tahliyesi (Borçlar Yasasından Kaynaklanan)

DAVA TARİHİ : 16/02/2024

KARAR TARİHİ : 25/10/2024

İlk derece mahkemesince verilen 25/10/2024 tarihli karara karşı davalı asil tarafından istinaf kanun yoluna başvurulduğu, istinaf incelemesi yapılmak üzere dosyanın Dairemize gönderildiği anlaşılmakla, incelemenin duruşma yapılmadan karar verilmesi mümkün bulunan hallerden olması sebebiyle duruşmasız olarak yapılan inceleme ve müzakere sonucunda gereği düşünüldü;

TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Davacının,  ….Mah. …..Sok. ….  -  Çanakkale adresinde bulunan taşınmazını 2020 yılında davalıya kiraya verdiğini, davalının taşınmazı 3 yıldır kullandığını, tarafların aralarındaki mevcut kira sözleşmesini 01.01.2023 tarihinde yenilediklerini ve ilk 6 ay için 3.000,00 TL, sonraki 6 ay için 3.500,00 TL bedel belirlediklerini, davacının annesi ….., 19.. doğumlu olup daha önce ….ilçesinde yaşarken geçirdiği kaza neticesinde rahatsızlandığı ve tedavi görmeye başladığını, 2023 yılı yaz aylarında ameliyat olduğunu, omuriliğine 5 adet platin takıldığını, davacının annesinin bu operasyon, yaşlılık ve  diğer sağlık sorunları nedeniyle tedavileri ve kontrollerinin devam ettiğini ve Çanakkale ilinde ameliyat olduğunu, kontrol ve tedavilerinin de halen orada devam ettiğini, ayrıca yakın zamanda fizik tedavisine de başlanmasının planlandığını, davacının annesinin bu tedavi süreci ve kontrollerinin ardından eşi ile birlikte Çanakkale ilinde yaşamaya başladığını,   davacının anne ve babasının Çanakkale'de başka taşınmazlarının olmadığını, davacının annesi, her ne kadar dava dışı diğer kızı ….. evinde kalmaktaysa da kızının eşinden ayrıldığını, iki çocuğuyla kendilerine yetebilecek bir evde yaşamaya çalıştığından artık annesinin kızının evinde kalmasının fiziken ve beşeri olarak mümkün olmadığını, bu süreçte hem annelerinin kızlarının bakımına, hem de eşinden boşanmış ve iki çocuğuyla yaşayan kızının annesinin yardımına ihtiyacı olduğunu, bu nedenlerle de davacının annesinin Çanakkale'de konut ihtiyacı olduğunu beyan ederek davalının dava konusu taşınmazdan davacının annesinin ihtiyacı nedeniyle tahliyesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. 

Davalı cevap dilekçesinde özetle; Açılan davanın haksız ve mesnetsiz olduğunu, davacının amacının, taşınmazı yüksek bedel ile kiraya vermek olduğunu, davacı ile kira bedeli konusunda anlaşamadıklarını, bunun üzerine davacının bu davayı  açtığını, davacının ihtiyaç iddiasının samimi olmadığını beyan ederek açılan davanın reddini talep etmiştir. 

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARINDA ÖZETLE

İlk derece mahkemesince yapılan yargılama sonunda; Davanın kabulü ile davalının    dava konusu mecurdan ihtiyaç nedeniyle tahliyesine karar verilmiştir. 

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ

Davalı asil istinaf dilekçesinde özetle; Duruşma tarihinde hastanede tedavi gördüğü için duruşmaya katılamadığını, tanık dinletme, delilleri sunma imkanı bulamadığını, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir. 

Davacı vekili istinafa cevap dilekçesinde özetle; Davalının duruşma günü tedavi gördüğünü belgelendirmediğini, tanık deliline başvurduğu halde gider avansı  yatırmadığını, kararın doğru ve isabetli olduğunu,  davalının istinaf başvurusunun reddine karar verilmesini talep etmiştir. 

GEREKÇE

HMK'nin 355/1. maddesi gereğince istinaf incelemesinin istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılması, kamu düzenine aykırılığın bulunması halinde de bu aykırılığın resen gözetilmesi gerekir.

Dava, kiraya veren davacının annesinin, sağlık sorunlarından kaynaklı konut ihtiyacı nedeniyle tahliye talepli bir davadır. Yasal dayanağı TBK'nın 350. maddesidir.

TBK’nin 350. maddesi uyarınca kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, kira sözleşmesini, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Taraflar arasında 01/01/2023 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme incelendiğinde; özel koşullar bölümünün 19. maddesinde "kira kontratının 1 yıl olduğu, kira kontratı sona ermeden 1 ay evvel, taraflar yazılı olarak bildirimde bulunmadıkları takdirde kontratın yenilenmiş sayılacaktır." denilmek suretiyle ihbar şartı düzenlenmiştir.

Davacı tarafından, davalıya 07.12.2023 keşide tarihli ihtarname gönderildiği, ihtarnamenin 01/01/2024 tarihinde kira sözleşmesi yenilendikten sonra 04/01/2024 tarihinde davalıya tebliğ edildiği, sonrasında 16/01/2024 tarihinde zorunlu arabuluculuk başvurusunda bulunulduğu, taraflar arasında anlaşma sağlanamadığı, 05/02/2024 tarihinde arabuluculuk anlaşmazlık tutanağı düzenlendiği, davanın 16/02/2024 tarihinde açıldığı, sözleşmede belirtilen ihbar şartının  yerine getirilmediği anlaşılmaktadır. Mahkemece ihbar şartının yerine getirilmemesi sebebiyle davanın süresinde açılmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi hatalı olmuştur.

  İlk derece mahkemesince tarafların davanın esası ile ilgili olarak gösterdikleri delillerin toplandığı, yargılamada eksiklik bulunmamakla birlikte, yasanın olaya uygulanmasında ve delillerin değerlendirilmesinde hata yapıldığı, ancak bu hatanın giderilmesi için yeniden yargılama yapılmasına gerek olmadığı anlaşıldığından, davalının istinaf başvurusunun başka sebeple kabulü ile HMK'nın 353/1-b-2 maddesi gereğince ilk derece mahkemesi kararı kaldırılarak, dairemizce yeniden hüküm kurulmuştur.

KARAR: 

Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;

1-Davalının istinaf başvurusunun kamu düzenine aykırılık yönünden kabulü ile HMK'nin 353/1-b-2 maddesi gereğince ilk derece mahkemesinin kararının KALDIRILMASINA, dairemizce yeniden hüküm kurularak;

2-a) Davanın REDDİNE,

b) İlk derece yargılaması yönünden yürürlükteki yargı harçları tarifesi uyarınca alınması gereken 615,40 TL maktu karar ve ilam harcının, peşin olarak yatırılan 973,43 TL'den mahsubu ile fazladan alınan 358,03 TL'nin talebi halinde davacıya İADESİNE,

c) Davacı tarafça ilk derece yargılaması sırasında yapılan yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına,

3-Davalıdan  peşin alınan istinaf karar harcının talebi halinde iadesine,

4-Davalı tarafça istinaf başvurusu için yapılmış olan 1683,10 TL istinaf başvuru harcı, 430,00 TL istinaf yargılama gideri olmak üzere toplam 2.113,10 TL nin  davacıdan alınarak, davalıya verilmesine, harcanmayan gider avansının iadesine,

5-Karar tebliği, harç ve avans iadesi işlemlerinin ilk derece mahkemesi tarafından yerine getirilmesine,

Dair, dosya üzerinden yapılan inceleme sonunda, HMK'nin 362/1-b maddesi gereğince kesin olmak üzere oybirliği ile karar verildi.

GEREKÇELİ KARARIN YAZILDIĞI TARİH : 03/07/2025