Kira Hukukunda Sözleşme Maddelerinin Bağlayıcılığı

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi’nin 11 Eylül 2025 tarihli ve 2023/1805 Esas, 2025/2318 Karar sayılı ilamında, reklam alanı kira sözleşmelerinde mülkiyet devrinin kiracılık sıfatına etkisi değerlendirildi.
 

Olayda, davacı şirket bir binanın dış cephesini reklam amaçlı kullanmak üzere eski malikler ile 01.09.2012 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi yapmıştı. Taşınmazın 2021 yılında davalı şirket tarafından satın alınması üzerine yeni malik, sözleşmede yer alan “taşınmazın satılması hâlinde sözleşme kendiliğinden münfesih olur” hükmüne dayanarak kira ilişkisinin sona erdiğini bildirdi. Davacı şirket ise kira süresi dolmadan böyle bir fesih yapılamayacağını ileri sürerek, kiracılık sıfatının devam ettiğinin tespitini istedi.
 

İlk derece mahkemesi, sözleşmede yer alan bu özel hükmün tarafları bağlayıcı olduğunu belirterek davayı reddetti. Davacı vekili karara istinaf başvurusunda bulundu.
 

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi yaptığı incelemede, kira sözleşmesinin 6.7. maddesinde taşınmazın satılması hâlinde sözleşmenin kendiliğinden sona ereceğinin açıkça düzenlendiğini, bu hükmün davacı şirketi de bağladığını, davalı tarafından usulüne uygun ihtarname ile fesih bildiriminin yapıldığını ve bu nedenle kiracılık sıfatının sona erdiğini tespit etti.
 

Mahkeme kararında, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 327. maddesinde yer alan belirli süreli kira sözleşmelerinin sürenin dolmasıyla kendiliğinden sona ereceğine ilişkin düzenlemeye atıf yaparak, tarafların genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde sözleşme serbestisi kapsamında özel sona erme şartları belirleyebileceklerini vurguladı.

Sonuç olarak, Bölge Adliye Mahkemesi, ilk derece mahkemesi kararında usul ve yasaya aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle davacının istinaf talebini reddetti.
 

Bu karar, konut veya çatılı işyeri niteliğinde olmayan kira sözleşmelerinde tarafların mülkiyet devrini sona erme nedeni olarak kararlaştırabileceklerini ve bu hükmün yeni maliki de bağlayacağını teyit etmesi bakımından önem taşımaktadır.

T.C.

İSTANBUL

BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ

 36. HUKUK DAİRESİ
 

DOSYA NO : 2023/1805 

KARAR NO : 2025/2318

T Ü R K  M İ L L E T İ  A D I N A

İ S T İ N A F   K A R A R I
 

İNCELENEN KARARIN 

MAHKEMESİ : İSTANBUL 12. SULH HUKUK MAHKEMESİ

TARİHİ : 09/03/2023

NUMARASI : 2021/778 E. -  2023/220 K.,
 

DAVANIN KONUSU : Kiracılık Sıfatının Tespiti İstemli

KARAR TARİHİ : 11/09/2025

YAZIM TARİHİ : 16/09/2025
 

 İstinaf incelemesi için dairemize gönderilen dosyadaki tüm belgeler ve dairemiz üyesi tarafından hazırlanan raporlar incelendi. 

 

GEREĞİ GÖRÜŞÜLÜP DÜŞÜNÜLDÜ:

Davacı vekili dava dilekçesinde, müvekkili şirketin, …. caddesi, ….Hanım Yalısı, No:..., ……/Beşiktaş/İstanbul adresindeki binanın ……. tarafına bakan cephesinin reklam amaçlı olarak kullanımı ile ilgili olarak, binanın dava dışı eski malikleri ile 01/09/2012 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi akdettiğini, bir süre önce taşınmazı tapudan devir ve ferağ aldığını bildiren davalı şirketin müvekkili şirket yetkililerini aratarak duvardaki iştigale son verilmesini talep ettiğini, bunun üzerine kira sözleşmesinin henüz daha sona ermediğini, sözleşmenin sona erme tarihinin 01/09/2022 olduğunu, taşınmazın tapudan devir alınmasının otomatik olarak kira sözleşmesinin feshi anlamını doğurmayacağını ve süre sonuna kadar mecurda iştigale devam edeceğini ve kira bedelini ödemek için banka hesap numarasının bildirilmesinin davalıdan istendiğini, ancak davalının bu güne kadar yanıt vermediğini, 18/08/2021 tarih, saat 22.30 sıralarında davalı şirketin elemanları ve araçlarının gelerek, müvekkili şirketin kira sözleşmesinin başlangıcından beri duvarda bulunan ışıklı panoları ile levhalarının sökülerek, yerine davalı şirketin reklam panolarının asıldığını, mahkemeden herhangi bir tahliye yada men-i müdahale kararı alınmadığını, öncelikle ihtiyati tedbir kararı verilerek, kira sözleşmesine konu mevcut duvarın müvekkili firma dışındaki firmalara tahsisinin önlenmesine ve müvekkili şirkete ait mevcut reklam panolarının muhafazası yönünde ihtiyati tedbir kararı verilmesine, davanın kabulü ile dava konusu adresteki binanın Ortaköy tarafına bakan duvarında bulunan mecranın kira sözleşmesinin dava tarihi itibariyle devam ettiğinin ve müvekkili şirketin halen kiracı sıfatına haiz olduğunun tespitine, tazminat haklarının saklı tutulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde, taraflar arasında herhangi bir kira sözleşmesi bulunmaması, mevcut kira sözleşmesinin konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesi olmaması karşısında mahkemenin görevsiz olduğunu, davada İstanbul Asliye Hukuk Mahkemelerinin görevli olduğunu, taraflar arasında herhangi bir hukuki ilişki bulunmaması karşısında, huzurdaki davanın taraf sıfatının bulunmaması nedeniyle husumet yönünden reddine karar verilmesi gerektiğini, müvekkili şirketin dava konusu taşınmazın eski maliklerinden satın aldığını, davacının, taşınmazın eski malikleriyle akdetmiş olduğu kira sözleşmesinin yok hükmünde olduğunu, bir an için kira sözleşmesinin varlığı kabul edilmiş olsa bile, iş bu kira ilişkisinin konut veya çatılı işyeri kira sözleşmesi olmadığını beyanla, davanın esasına girilmeksizin dosyasının İstanbul Asliye Hukuk Mahkemesine gönderilmesine, görev itirazlarının kabul edilmemesi halinde müvekkili şirket yönünden davanın husumet yokluğu nedeniyle usul yönünden reddine, davacının, davanın uyuşmazlığın esasını halleder nitelikteki ihtiyati tedbir talebinin reddine, haksız ve hukuka aykırı davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir

 Mahkemece yapılan yargılama sonucunda, davanın reddine karar verildiği anlaşılmaktadır.

Davacı vekili istinaf dilekçesinde, müvekkili şirket dosyada mübrez kira sözleşmesi ile ……..Cad. …………..Yalısı No:...... Beşiktaş/İstanbul adresindeki binanın ………..tarafına bakan cephesini reklam amaçlı olarak kullanımı ile ilgili olarak, binanın dava dışı eski malikleri ile 01/09/2012 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi akdettiğini, 04/06/2021 tarihinde davalı şirket söz konusu duvarın bulunduğu taşınmazı satın aldığını belirtmek suretiyle kira sözleşmesinin münfesih hale geldiğini beyan ettiği ihtarnameyi müvekkili şirkete tebliğ ettirdiğini, bunun üzerine, kira sözleşmesinin henüz sona ermediğini, sözleşmenin sona erme tarihinin 01/09/2022 olduğunu, taşınmazın tapudan devir alınmasının otomatik olarak kira sözleşmesinin feshi anlamını doğurmayacağını ve süre sonuna kadar mecurda iştigale devam edeceğini ve kira bedelini ödemek için banka hesap numarasının bildirilmesi davalıdan istendiğini, ancak 18/08/2021 tarih saat: 22.30 sıralarında davalı şirketin elemanları ve araçları gelerek müvekkili şirketin kira sözleşmesinin başlangıcından beri duvarda bulunan ışıklı panoları ile levhaları söküldüğünü ve yerine davalı şirketin reklam panoları asıldığını, 6098 sayılı TBK'nın 327. Maddesi gereğince belirli süreli kira sözleşmelerinin ne şekilde sona erdiği açıkça yazıldığını, davalı kira sözleşmesini dava yolu ile tahliye kararı almaksızın feshederek cebren tahliye işlemi gerçekleştirdiğini, bu duruma hukukun cevaz vermesi mümkün olmadığını, davalının fesihte haklı olup olmadığı, sözleşme hükümleri, davalının açması gereken tahliye davasında araştırma konusu yapılabileceğini, 6098 sayılı TBK'nın kira sözleşmesine ilişkin genel hükümlerine uygun olarak dava yolu ile sona erdirilmeyen kira sözleşmesinin ayakta olduğunu ve müvekkili şirketin kiracılık sıfatının devam ettiğinin tespitine karar vermek ile yetinmesi gerektiğini belirterek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

Dava, "kiracılık sıfatının tespiti" istemine ilişkindir.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 327. maddesinde yer alan düzenlemeye göre, genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde kira sözleşmesinin başlangıcı ve süresi belli ise kira sözleşmesinde sürenin dolması ile kira sözleşmesi kendiliğinden sona erer. Kiraya veren sözleşmenin bitim tarihinden itibaren bir ay içinde dava açarak süre bitimi nedeniyle tahliye talep edebilir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde belirlenen sürenin dolması halinde taraflar arasında açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisi sürdürülürse kira sözleşmesi süresiz olarak uzar. Genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde belirli süreli kira sözleşmesinin süresiz hale gelmemesi için kiraya veren kira süresi bitmeden veya dava açma süresi içinde kira sözleşmesini yenilemeyeceğine dair ihtarname tebliğ ettirirse kira sözleşmesi yenilenmeyeceği gibi süresiz hale de gelmez. Bu durumda her zaman süre bitimi nedeniyle tahliye davası açılabilir.( Yarg. 3.HD. 2019/5939 E. 2019/10515 K.)

Dosya incelendiğinde, dava konusu taşınmaza ilişkin eski maliklerle davacı arasında 01.09.2012 başlangıç tarihli, 10 yıl süreli, bina cephesindeki yere ilişkin reklam yeri kira sözleşmesi yapıldığı, sözleşmenin  6.7. maddesinde "kira süresi olan 10 yıl dolmadan mecurun komple satılması veya komple hisselerinin 3. şahıslara herhangi bir şekilde geçmesi durumunda iş bu sözleşme kendiliğinden münfesih sayılır. Bu durumda kiranın işlememiş kısmı, kiralayan tarafından kiracıya peşin ve nakit olarak ödenir." hükmünün düzenlendiği, davalının taşınmazı 04.06.2021'de satın aldığı, davacıya ………..00. Noterliği 18.06.2021 tarih …………yevmiye nolu ihtarname ile sözleşmenin 6.7. Maddesine göre feshedildiği ve yenilenmeyeceğinin bildirildiği, davacıya ihtarnamenin 24.06.2021'de tebliğ edildiği,  sözleşme, satın alma nedeniyle sözleşme hükümlerine göre münfesih olduğu, iş bu maddenin davacı şirketi de bağladığı, yine davalı tarafından usulüne uygun çekilen ihtarname  ile sözleşmenin aynı madde kapsamında feshedildiği anlaşılmakla, davacının kiracılık sıfatının devam ettiğine dair tespit davasının reddine karar verilmesinde usul ve yasaya aykırılık bulunmadığından davacının istinaf talebinin reddine karar verilmiştir.

İlk derece mahkemesinin kararında esası etkileyen bir usul hatası bulunmadığı, vakıa tespitlerinin tam ve doğru olarak yapıldığı, maddi hukuk normlarının doğru olarak uygulandığı, delillerin değerlendirilmesinde de hatalı bir sonuca varılmadığı anlaşıldığından davacı vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1-b-1 maddesi gereğince reddine karar vermek gerekmiştir.

HÜKÜM : Yukarıda açıklanan nedenlerle;

 1-İlk derece mahkemesinin kararı usul ve yasaya uygun bulunduğundan, HMK'nın 353/1-b-1 maddesi gereğince davacı vekilinin  istinaf başvurusunun ESASTAN REDDİNE,

2-Yürürlükteki Yargı Harçları Tarifesi gereğince alınması gereken 615,40 TL maktu  istinaf karar harcından peşin olarak alınan 179,90 harcın mahsubu ile bakiye 435,50 TL'nin davacıdan alınarak Hazineye gelir kaydına,

3-Davacının istinaf başvurusu için yaptığı giderlerin üzerinde bırakılmasına, harcanmayan istinaf gider avansının iadesine, 

4-Karar tebliği, harç takibi ve avans iadesi işlemlerinin ilk derece mahkemesince yerine getirilmesine, 

Dosya üzerinden yapılan inceleme sonunda, HMK'nun 362/1-b maddesi gereğince kesin olmak üzere oybirliği ile karar verildi.11/09/2025